Home Staging – Der schnelle Verkauf von Immobilien
Der Handel mit Immobilien ist, besonders zum gegenwärtigen Zeitpunkt, sehr beliebt. Gerade beim Verkauf von Eigentumswohnungen kommt es jedoch häufig vor, dass der Preis aufgrund der fehlenden Vorstellungskraft der Käufer sowie der mangelhaften Aufbereitung des Objekts nicht vertretbar ist. Eine Möglichkeit, dem entgegenzuwirken, ist das sogenannte Home Staging, das mit einer Kombination aus Verkaufstechnik, Innenarchitektur und Inszenierung, die Immobilie sprichwörtlich „im besten Licht“ darstellt. Auf diese Weise soll, kurz gesagt, eine breite Masse von der Immobilie überzeugt, der Verkauf des Objekts beschleunigt und der Preis gerechtfertigt werden. Das Potential, welches in den einzelnen Objekten schlummert, ist durch diese Technik vollständig auszuschöpfen.
Home Staging – Die Herkunft der Verkaufstechnik
In den Vereinigten Staaten fand dieses Prinzip bereits in den 1970er Jahren Anwendung. Barb Schwarz, eine Maklerin aus den USA, ist die Urheberin dieser Methode. Sie stellte ein Objekt, das sie für einen Kunden zu verkaufen hatte, bestmöglich vor, indem sie es wie eine Bühne inszenierte. Jeder Raum hatte eine eigene Funktion, ein eigenes Design und einen ansprechenden ersten Eindruck. Das Ergebnis war eine erhebliche Steigerung des ursprünglichen Verkaufswertes. Diese Erkenntnis verbreitete sich unter den Maklern und es entsprang ein richtiger Hype. Seminare und Fortbildungen für Makler sowie Literatur, die diese Techniken näher beschreiben, wurden fortan auf dem Markt angeboten.
Home Staging – Die Notwendigkeit
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Häufig sind die Wohnungen zwar einen gewissen Preis wert, allerdings ist dieser auf den ersten Blick nur selten gerechtfertigt. Ein Beispiel ist die Beeinträchtigung durch Allmähligkeitsschäden, die dieser Artikel näher beschreibt. Dies sind Personen-, Sach- oder Vermögensschäden, welche durch den normalen Gebrauch einer Immobilie, beispielsweise durch Feuchtigkeit oder Temperatureinwirkungen entstehen. In der Regel sind diese in Form von Versicherungen abgedeckt, sodass dies bereits vor dem Verkauf eigentlich bereinigt werden kann. Ist das nicht der Fall, so hilft es, von den kleinen „Macken“ durch eine sinnvolle Raumgestaltung abzulenken. Nicht, indem diese verdeckt werden, sondern vielmehr, indem der Fokus auf etwas anderes gelenkt wird. Home Staging hilft also durch die richtige Präsentation, die Wohnung bestmöglich zu präsentieren. Häufig verfügen die Käufer nicht über die notwendige Fantasie, um sich das Objekt in seinem ganzheitlichen Aussehen, also eingerichtet, aufbereitet und bewohnt, vorzustellen. Diese Hürde nimmt das Home Staging und vermittelt beim Eintritt das Gefühl einer bewohnten Immobilie, die Wärme und Geborgenheit ausstrahlt.
Home Staging – Das Grundprinzip
Um die Schäden und die Mängel der Wohnung bestmöglich zu kaschieren, müssen, so die Meinung der Urheberin Schwarz, die drei „Cs“ berücksichtigt werden, die allesamt auf den ersten Blick in das Auge des Betrachters fallen und auf diese Weise die Bereitschaft, Geld für ein solches Objekt zu investieren, beeinflussen.
Clean – Geputzt
Der erste Eindruck zählt, weswegen eine saubere und frisch duftende Wohnung unumgänglich ist. Ein modriger Geruch oder sichtbare Flecken und Unreinheiten schmählern zwar im Grunde nicht den Kaufpreis des Objekts, wohl aber die Kaufbereitschaft potentieller Interessenten. Diese sind im schlimmsten Fall bereit, weniger zu zahlen, weswegen der erste Eindruck unumgänglich ist. Es gibt unterschiedliche Tipps, die dabei helfen, die Räume frisch und sauber zu halten. Ein wichtiger Gesichtspunkt in dieser Hinsicht ist der Duft im Haus. Angenehme Gerüche verbreiten eine Wohlfühlatmosphäre, die bei dem Vorhaben, die Wohnung zu verkaufen, von Vorteil sind.
Clutter-free – Aufgeräumt
Neben einer sauberen Wohnung, müssen die Räume natürlich auch aufgeräumt sein. Gegenstände, die den ersten Eindruck beeinträchtigen, sind daher zusätzlich zu entfernen. Stattdessen sollten die Zimmer durch ein ansprechendes Interieur in ein besseres Licht gerückt werden. Ordnung in der Küche ist ein Aspekt, der hier im Vordergrund steht. Unnütze Gegenstände wie Geschirr, das keinen Platz in den Regalen und Schränken hat, sollten nicht sichtbar sein. Ziel ist es, einerseits einen möglichst sauberen und sterilen Raum zu schaffen, der andererseits jedoch nicht so aussieht, als sei er unbewohnt. Die Mischung zwischen Gemütlichkeit, Sauberkeit und Ordnung ist also das Geheimnis, welches beim Home Staging von Bedeutung ist. Wichtig ist außerdem das Entfernen aller Gegenstände, die in irgendeinem persönlichen Verhältnis zu dem Besitzer stehen. Das bedeutet Bilder, Fotos oder religiöse Gegenstände müssen ebenso kaschiert werden wie Urkunden oder Trophäen.
Home Staging – Color (Farbige Gestaltung)
Farben sind ein Muss, um ein Zimmer mit einer gemütlichen Atmosphäre zu erzeugen. Da jeder Raum eine bestimmte Rolle zu erfüllen hat, bietet es sich auch an, jedem Zimmer ein unterschiedliches Farbkonzept aufzuerlegen. Das darf allerdings nicht in einem bunten Allerlei enden, sondern vielmehr ist dies mit Hilfe kleiner farblicher Akzente zu erreichen. Neben der Farbe ist es auch das Licht ein probates Mittel, um dem Raum das entsprechende Ambiente aufzuerlegen. Im Wohnzimmer ist dies durch indirektes Licht zu erreichen. Hier gibt es die unterschiedlichsten Möglichkeiten, die Räume in das „richtige Licht zu rücken“ und auf diese Weise den Reiz an einer Immobilie zu steigern.
Home Staging – Die Vorteile
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Die Gründe, die für das Home Staging sprechen, sind zum Teil bereits thematisiert worden. Zum einen, so berichtet die Deutsche Gesellschaft für Home Staging und Redesign, ist es möglich, mit Hilfe dieser Verkaufstechnik den Preis der Immobilie erheblich zu steigern. Ähnlich wie bei dem Verkauf eines Autos ist es also auch die Verpackung und das Äußere, das einen erheblichen Einfluss auf den Preis hat. Was sich bei einem Auto „unter der Haube“ befindet, das wird zwar erfragt, ist jedoch lediglich dann von Interesse, wenn der erste Eindruck den Interessenten von dem Fahrzeug überzeugt hat. Ähnlich verläuft es auch bei dem Handel einer Immobilie. Der Verkauf geht schneller vonstatten als bei Nichtberücksichtigung dieser Technik. Der Grund ist offensichtlich, denn es lassen sich schlicht mehr potentielle Käufer von den Vorteilen des Objekts überzeugen. Für den Inhaber bedeutet dies nicht nur monetäre und zeitliche Vorteile. Er reduziert darüber hinaus den Stress, denn es sind weniger Besichtigungen durchzuführen. Dies ermöglicht eine größere Sicherheit bei der Planung. Durch die finanziellen Vorteile wird auch das Risiko eines Verkaufs zu einem Preis, der erheblich unter dem eigentlichen Wert liegt, reduziert. Ein weiterer Vorteil, der im Grunde nebenbei verläuft, ist das sukzessive Ausräumen der Wohnräume. Da bei dem Konzept des Home Staging nur einige wenige Möbel tatsächlich benötigt werden, ist es bereits währenddessen möglich, einen Großteil der Ausstattung entweder zu entfernen, zu verkaufen oder bereits in die neue Immobilie zu transportieren.
Home Staging – Die Zielgruppen
Sie sind es, die im Grunde zu überzeugen sind. Häuser unterschiedlicher Art und Weise sprechen auch verschiedene Zielgruppen an. Barrierefreie Wohnungen fallen meist in das Suchraster älterer Personen, die bereits an ihren Lebensabend denken, während Häuser in neu erschlossenen Siedlungen mit Kindergärten und Schulen in der Regel eher junge Familien ansprechen. Der Zielgruppe entsprechend sollte also auch die unterschiedlichen Vorteile der Immobilie optisch hervorgehoben werden. Heutzutage werden die Zielgruppen immer jünger, deutlich erkennbar am Durchschnittsalter der Käufer. Dieses ist in den vergangenen Jahren gesunken. Dabei gilt es jedoch im Wesentlichen zu unterscheiden, um welche Art von Immobilie es sich handelt. Bei Häusern, die im Zuge einer Erbauseinandersetzung in den Besitz des Verkäufers übergehen, ist es häufig schwieriger, einen potentiellen Interessenten zu finden, da das „Innenleben“ des Hauses meist marode ist. Dann stellt sich die Frage, ob das Haus für einen geringeren Wert zu verkaufen ist oder alle Mängel auf den neuesten Stand gebracht werden sollten. Für welchen Weg sich der Verkäufer letztlich entscheidet, beide Varianten können an entsprechende Zielgruppen mit Hilfe der Home-Stager vermittelt werden. Auch bei einem maroden Haus lässt sich das Äußere herrichten, um einen besseren Eindruck zu hinterlassen. Gepflegte Grünanlagen sowie ein die Berücksichtigung der eingangs erörterten drei „Cs“ sorgen dafür, dass das Objekt in einem mangelhaften Zustand ebenfalls zu dem Preis verkauft werden kann, den es tatsächlich Wert ist. Je verfallender das Gebäude wirkt, desto weniger sind die Kunden bereit, dafür zu bezahlen.
Der Beispielablauf des Home Staging
Im Grunde ist das Home Staging in allen Immobilienarten einsetzbar. Lediglich bei einem Rohbau wird es schwierig, obgleich auch hier bereits durch Gartenanlagen und gezielte Argumentationen ein Käufer zu überzeugen ist. Im Grunde ist der Ablauf jedoch immer gleich:
1. Besichtigung des Objektes
Gemeinsam mit einem Fachmann, der sich auf das Home Staging versteht, wird die Immobilie besichtigt. Hier gilt es, die einzelnen Stärken, die diese in sich birgt, zu finden und später aussagekräftig in Szene zu setzen.
2. Erstellung eines ganzheitlichen Konzeptes
Durch die Besichtigung und das Herausarbeiten der Stärken und Schwächen wird schließlich ein Konzept erarbeitet, welches den größtmöglichen Erfolg in den Augen des Verkäufers entspricht. Das Ziel ist dabei entweder ein zeitnaher oder ein gewinnbringender Verkauf. Im besten Fall ist beides mit Hilfe der professionellen Beratung möglich.
3. Aufstellung der Kosten, die durch die Aufbereitung entstehen
Die Koordinierung von Leihmöbeln und gegebenenfalls Handwerkern sowie die Erstellung und die Umsetzung des Konzepts sind mit finanziellen Belastungen verbunden. Diese werden ebenfalls in dem Konzept berücksichtigt.
4. Umsetzung des Konzepts
In Form von aussagekräftigen Bildern und der öffentlichen Inseraten wird schließlich das Konzept veröffentlicht und die Besichtigungen der Immobilien beginnen.
Home Staging im Badezimmer
